Česká republika otvorila Pandorinu skrinku 18.11.2010 | Kategóie: realitný trh

Pripravovaná novela občianskeho zákonníka má posilniť niektoré práva  prenajímateľov, teda majiteľov bytov s regulovaným nájomným. Zákon bude však aj naďalej zvýhodňovať nájomníkov.
„Cieľom je upraviť doteraz nevyvážený vzťah medzi nájomníkmi a prenajímateľmi,“ povedal český premiér Petr Nečas.

Zmeny se dotknú  viac ako 700 000 bytov s regulovaným nájmom, z toho približne 400 000 vlastnia obce, približne 300 000 je v súkromnom vlastníctve.
Pre zaujímavosť, na Slovensku je známych 923 reštituovaných bytov, v ktorých žije 2 311 ľudí a ich celková podlahová plocha je 65 887 m².

Ako určiť výšku nájomného

O výrazne nižšie nájomné príde mnoho nájomníkov už na začiatku roka, keď sa skončí jeho regulácia vo väčšine českých miest. Ostatní (v Prahe, vo väčších miestach Stredočeského kraja a v krajských mestách vynímajúc Ostravu a Ústí nad Labem) na nájomnom ušetria ešte dva roky – do konca roku 2012.
Skončenie regulácie znamená, že cena nájomného odteraz bude záležať na dohode prenajímateľa a nájomcu, a to za iných podmienok.

O tom, že ceny nájmov sú vzdialené bežným, neregulovaným cenám, svedčí množstvo inzerátov „predávajúcich“ byty za podozrivo nízku cenu. Avšak nejde o predaj, nájomníci už vedia, že ich nájomné porastie, preto sa dovtedy snažia ešte trošku zarobiť – spoplatnené prepísanie nájomnej zmluvy  sa pohybuje v cenovej relácii od 100- do 800-tisíc českých korún...

Zahltenie súdov?

V prípade, že dve strany sa nedohodnú, o výške nájomného rozhodne súd. Ako ustanovuje novela zákona, jeho verdikt, a teda konečná cena nájmu bude závisieť od obvyklej trhovej, neregulovanej  ceny nájmov v okolí. Prihliadať sa má nielen na lokalitu, ale aj na kvalitu bytu.

Ministerstvo pre miestny rozvoj chystá skompletizovať cenovú mapu, podľa doterajších informácií však bude k dispozícii až v marci budúceho roka, niektoré samosprávy však majú už mapy hotové.

Otázne je, či zrušenie regulácie prinesie množstvo prípadov so súdnou dohrou. Všetko bude pravdepodobne závisieť od reálneho zváženia ceny, pretože súdne trovy nesie strana, ktorá súd prehrá, a nájomníci nebudú podávať žaloby, keď zreteľne vidia, že novoustanovená cena je trhovo podoprená.

Povinnosťou majiteľa je len preukázať sa (a zaplatiť ho) znaleckým posudkom. Vytvorenie cenovej mapy by malo procesy urýchliť.

Ďalšie zmeny

Pripravovaná novela chce zároveň udeliť majiteľovi právo ovplyvniť počet nájomníkov v jeho byte, aby sa mohol brániť voči preplnenosti, a tým rýchlejšej „vybývateľnosti“ bytu.
V praxi to má vyzerať tak, že majiteľ môže v zmluve zakotviť potrebu jeho súhlasu na nasťahovanie nových osôb do jeho bytu. Návštevy do dvoch mesiacov majú byť považované za návštevu, na čo jeho súhlas nájomník nemusí mať.

Doteraz v českej praxi platilo, že regulovaný nájom automaticky prechádzal na ďalších príbuzných, ktorí spolu s nájomcom žili v byte v čase jeho smrti. Podľa novely sa má toto právo obmedziť len na deti, nie už na vnukov. Údajne práve táto skupina dedičov najviac zneužívala výhody regulovaného nájmu.
Pri iných osobách s tým musí majiteľ súhlasiť, pričom platí podmienka, že žiadateľ regulovaného bývania nemá vlastný byt.

Zároveň zákon obmedzuje trvanie tohto regulovaného nájomného najviac na dva roky od smrti pôvodného nájomníka, s výnimkou neplnoletých a nájomníkov starších ako 75 rokov.

Majiteľ bytu podľa získa taktiež právo na vstup do bytu v naliehavých prípadoch (napríklad pri vytopení) aj bez prítomnosti nájomcu.
Výmena regulovaných bytov bude možná len po súhlase majiteľov, nielen nájomníkov, ako to bolo doteraz.

Uvedené zmeny boli uskutočnené v prospech majiteľov, z menej ústretových krokov to je zachovanie povinnosti majiteľa zabezpečiť nájomcovi náhradné bývanie, pokiaľ sa nájom ukončuje z jeho strany. Povinný je tiež zaplatiť nájomcovi náklady spojené so sťahovaním.

Ako tieto zmeny ovplyvnia český trh s nehnuteľnosťami, zatiaľ možno len predvídať. V každom prípade však možno počítať s uvoľnením desiatok tisíc bytov, ktoré budú súčasní nájomníci opúšťať a hľadať si inú formu bývania. Podľa portálu peníze.cz vďaka tomu možno očakávať zníženie cien.