Bublina na čínskom trhu s realitami asi nepraskne 6.12.2010 | Kategóie: realitný trh

Vývoj čínského trhu s realitami

Aby si priemerný Číňan mohol kúpiť byt, zaplatí približne 14 svojich ročných príjmov. Diskrepancia medzi možným zárobkom a cenou bývania narástla do obrovských rozmerov. (Ak by sme situáciu chceli prirovnať k našej, tak pri priemernej mzde 750 eur a 14 rokoch príjmu by priemerná obývaná nehnuteľnosť stála 126 000 eur)

Obyvateľ Pekingu či Šanghaja s priemerným príjmom musí odkladať svoje výplaty neuveriteľných 20 až 30 rokov, aby si mohol kúpiť dvojizbový byt. Mezinárodný priemer je pritom len 6 ročných príjmov.
S nájomným trhom to tu rovnako nie je ružové, návratnosť investície vloženej do prenajímania bytu je 40 rokov. Na takpovediac zdravých trhoch sa pohybuje od 16 do 25 rokov.

Napriek tomu sa v Číne hovorí o ďalšom raste dopytu po bývaní. Pretože súčasné úroky v bankách sú nižšie, ako je hodnota inflácie, Číňanom sa jednoducho neoplatí investovať peniaze iným spôsobom.

 

Kde budeme bývať...

Túto otázku si márne kladie nejeden obyvateľ predovšetkým vyššie spomenutých miest. Terajšia situácia je neúprosná – čoraz viac obyvateľov si kúpu príbytku jednoducho nemôže dovoliť.
Ceny nehnuteľností v Číne stúpajú najmä v posledných rokoch, a aj napriek tomu dopyt stále prevyšuje ponuku realít.

Podľa portálu hypoindex.cz tento problém nie je len ekonomický, ale aj spoločenský. Vlastné bývanie je v tradičnej čínskej spoločnosti považované za záruku fungujúceho vzťahu, muž, ktorý ním nedisponuje, je považovaný za menej hodnotného. Situácia vrcholí dvoma spôsobmi: na jednej strane narastá počet starých mládencov, ktorí vedia, že si bývanie nemôžu dovoliť, na druhej strane sa mladí čínski muži, v snahe zvýšiť svoj partnerský potenciál, usilujú získať bývanie za každú cenu, a to aj predraženými hypotékami s čo najdlhšou lehotou splácania.

Vláda podniká kroky

Kto z obyvateľov Číny byty nakupuje, keď na ne väčšina z nich nemá prostriedky?
Podľa Centrálnej čínskej banky sa za tento rok štvrtina realít predala nie na bývanie, ale ako prostriedok zhodnotenia investícií. To znamená, že ceny dvíhajú ľudia, ktorí sú už vlastníkmi jednej alebo viacerých nehnuteľností. Napokon, tak ako aj v trhových ekonomikách.

Ako sme už spomínali, v súčasnosti sú nehnuteľnosti najlepším spôsobom, ako v Číne uchrániť finančné podmienky pred vysokou infláciou. Avšak aj vyspelejšie trhy už ukázali, aké dôsledky hrozia pri nadhodnotených cenách nehnuteľnostiach, čakajúcich na kupcov, ktorí neprichádzajú...

Čínska vláda sa snaží obmedziť aktivity „špekulantov“ a z tohto dôvodu tento rok zvýšila minimálnu hranicu akontácie potrebnej na získanie hypotéky (30 percent z ceny na prvý, polovica z ceny na druhý byt). Zároveň úplne zrušila udeľovanie pôžičiek na viac ako dve nehnuteľnosti pre osobu, čím sťažila nákup viacerých nehnuteľností v Pekingu, Šanghaji, Hangzhou a Shenzhene.

Tieto opatrenia (vykonané na jar) zaznamenali istý úspech, zdražovaniu realít však nezabránili.
Vláda chce podporovať developerské projekty, ktoré stavajú byty nižších cenových kategórií, snaží sa vyčleniť pôdu na ich výstavbu. Zároveň sa začína hovoriť o dani z nehnuteľnosti, ktorá sa tu dosiaľ neplatí.

Čínska bublina asi nespľasne

Bude sa v Číne opakovať scenár USA spred dvoch rokov? Aký dosah môže mať oslabenie azda najväčšieho realitného trhu na svetovú ekonomiku?

Podľa odborníkov netreba podliehať panike, pretože hrozba prasknutia nie je veľmi pravdepodobná.
Faktory, ktoré situáciu zapríčinili, sú viaceré, preto situácia v Číne nie je úplne totožná so situáciou v USA. Rozdiel je najmä v miere zadlženosti obyvateľov – v Číne je „tradícia“ požičiavať si omnoho slabšia, ľudia sú opatrnejší a skôr sa snažia sporiť. Podporila ich v tom aj aktivita vlády, ktorá vyčlenila množstvo financií na zdravotníctvo, čo spôsobilo, že ľudia svoje úspory na výdaje spojené so zdravotníckou starostlivosťou presúvajú inam, do c.

Obrovským rozdielom je miera financovania pomocou hypotéky, kde stojí amerických 100 percent oproti 30 či 40 percentám v Číne (stále je tu obľúbené kupovanie za hotovosť).
Čínska vláda disponuje veľkou silou a svojimi reštrikciami dokáže ovplyvňovať trh, ako sa ukazuje z doterajších jej aktivít.

Zdá sa, že teraz sa jej najdôležitejšou prioritou stáva rozširovanie ponuky nehnuteľností na trhu, čo je jediný spôsob, ako zastaviť neustály rast cien.

Podľa odhadov je potrebných asi 30 miliónov nových bytov, na tento rok sa vláda zaviazala postaviť pätinu – 6 miliónov.