A prečo exkluzivita áno?

Podvodom, ktorých zrealizovaniu napomohlo uzavretie exkluzívnej zmluvy, sme sa v LIVINGU už venovali. Teraz je však potrebné povedať aj b).

A prečo exkluzivita áno?

Spolupráca s jedinou realitnou kanceláriou sa nemusí vyplatiť vtedy, ak narazíte na neserióznu spoločnosť, ktorá bude všemožne predaj preťahovať, aby ste si nehnuteľnosť predali inou cestou a ona potom „skasíruje“ pokutu.

 

Ako nás už upozornilo viacero realitných agentov, ktorých sa téma exkluzívnych zmlúv citlivo a oprávnene dotýka, netreba hovoriť len o pofidérnych praktikách podvodníkov, ale aj o tých, ktorí si svoju prácu robia seriózne a svedomito.

Nie je ich málo, no, žiaľ, aj pár čiernych oviec dokáže očierniť prácu mnohých profesionálov. Oplatí sa teda uzatvárať exkluzívnu zmluvu? A komu?


Vyberte si kvalitu

Predovšetkým sa treba zamerať na starostlivé vybratie zastupujúcej kancelárie, keďže exkluzívna zmluva sa uzatvára len raz. Preto pri predaji či kúpe nehnuteľnosti stojí pred každým tá najťažšia úloha: vybrať si dobrú realitku.

Najbezpečnejšie je orientovať sa podľa dôveryhodných referencií známych, podľa počtu úspešných transakcií realizovaných pomocou tej-ktorej RK. Veľmi dôležitá je odbornosť sprostredkovateľa a čas jeho aktívneho pôsobenia na trhu. A niekedy možno pomôže len nakuknúť do Obchodného alebo Živnostenského registra SR.

Kvalitnej realitnej kancelárii nestojí za to kaziť si meno, preto dbá o etickosť prístupu svojich maklérov.
Rovnako dôležité je i to staré známe – zmluvu si treba prečítať.

Niekedy, najmä v regiónoch, však nie je na výber a klient sa musí spoľahnúť len na svoju intuíciu. Vtedy, ale nielen vtedy, platí zásada: prečítajte si zmluvu. Ak na to potrebujete dostatok času alebo pomoc odborníka, neváhajte vypýtať si ju na dôkladné preštudovanie doma.
Žiadna poctivá RK s tým nebude mať najmenší problém.


Pozor na to, čo podpisujete

Zmluva by mala obsahovať konkrétne záruky toho, že kancelária urobí všetko pre to, aby bol obchod úspešne zavŕšený. Preto je určite výhodné, ak zmluva obsahuje dodatky, ako RK bude pracovať na predaji reality, aké formy inzercie využije, aké sú podmienky provízie, predaja a podobne.

Nemenej dôležité sú aj podmienky vypovedania zmluvy a prípadné sankcie za jej nedodrženie, a to na oboch stranách.

Uzavretie exkluzívnej zmluvy nijako nenavyšuje výdavky klienta, skôr naopak, ak sa rozhodnete dať svoju dôveru realitke, provízia by mala byť nižšia než v prípadoch neexkluzívneho zastupovania.
Je to tak preto, že šanca realitky, že svoju províziu dostane, je neporovnateľne vyššia ako pri nevýhradnom zastupovaní, keď celé jej úsilie venované realitnému prípadu môže vyjsť nazmar.

Ako sme už spomínali v minulom článku, pri zmluve o exkluzivitu je dôležitým údajom termín platnosti zmluvy. Žiadna profesionálna realitná kancelária vám nedá podpísať zmluvu na dobu neurčitú, preto si na to dajte pozor.

Štandartom je mesiac až tri, pri špecifických realitách aj dlhšie, opakujem, nie však na dobu neurčitú! Napokon, dobrá zmluva sa dá vždy predĺžiť a rovnako pri včasnom zadefinovaní podmienok aj vypovedať.
Treba si ju dobre preštudovať, veď už len znenie a podmienky exkluzívnej zmluvy najviac napovedia o serióznosti RK.

Výhodou exkluzivity sú jednoducho jasne stanovené podmienky, ktoré sú obom zmluvným stranám dopredu známe. To vedie k rýchlejšiemu a výhodnejšiemu predaju, lebo realitky majú väčšiu istotu, že sa im investované prostriedky vrátia, a rovnako klienti vedia, čo pre nich realitka urobí.

 

Spokojnosť na oboch stranách

„Chceme mať na trhu kvalitných realitných maklérov, aby behali okolo našich nehnuteľností. Samotný realitný maklér ešte pred predajom vynaloží úsilie, aby nehnuteľnosť nabral, zdokumentoval, financoval marketing a chodil na obhliadky/čas, benzín a iné náklady spojené s ponúkaním. A nakoniec sa nájde veľa nekorektných predávajúcich, ktorí sa všemožne snažia nezaplatiť províziiu za vykonanú prácu niekedy aj celého tímu.“

Tieto slová dokonale vystihujú dôvody, pre ktoré realitné kancelárie jednoznačne chcú uzatvárať exkluzívne zmluvy. Jednoducho, je to pre nich istota, že za svoje služby dostanú svoju odmenu.
Táto istota (aj zmluva) zároveň klientom zabezpečí kvalitnejšie služby, napríklad:

•    Nehnuteľnosť sa predáva len pod jednou cenou.
•    Máte prehľad o tom, s kým jednáte a čo se deje s vašou predávanou nehnuteľnosťou.
•    Nehnuteľnosť ponúkaná len jedným predajcom pôsobí oveľa dôveryhodnejšie ako záplava inzerátov
rôznych realitiek s tou istou nehnuteľnosťou, navyše často s rôznymi cenami.
•    Dôraznejšia propagácia nehnuteľnosti, lepšia „starostlivosť“, napríklad poradenstvo a zaistenie potrebných formalít a zmlúv
•    Osobná prehliadka nehnuteľnosti a fotenie ponúkaného objektu.
•    Odhad skutočnej trhovej ceny – odporučenie výšky nájomného a kúpneho
•    Exkluzívna inzercia, ako na internete, tak i v tlačených médiách.
•    Aktívna spolupráca s viacerými profesionálnymi RK v regióne, nie preberanie inzerátov s rôznymi    cenami.

•    Prehliadky pre vážnych záujemcov, ktorí poznajú podrobnosti, lokalitu a fotodokumentáciu, prehliadka preto často vedie k rozhodnutiu.
•    RK pripravujú kompletné podklady pre úspešné uzatvorenie platnej nájomnej a predajnej zmluvy ako súčasť servisu.
•    Pomoc i v priebehu transakcie, napríklad s prepisom energií a daňovým priznaním, nadštandardné služby zmluvným klientom sú väčšinou zdarma.
•    Spomínaná možná zľava pri provízii a podobne.

„Pri neexkluzívnych zmluvách sa klient často stretne s nekorektnými realitkami, ktoré naberajú nehnuteľnosti hlava-nehlava, veď  niečo môže spadnúť, keď už niekto vôbec zavolá. A väčšinou sa stáva, že nehnuteľnosť naberú bez osobnej obhliadky a ponúkajú klientov majetok amatérsky a bez príslušných znalostí o samotnej nehnuteľnosti,“ dodáva Tatiana Churá dôvody, pre ktoré sú klienti často znechutení z postupu niektorých RK a ktoré majiteľom spôsobujú ťažkosti so samotným predajom nehnuteľnosti.
Rovnako pri nakupovaní preferujte exkluzivitu.

V prípade, že realitná kancelária nemá uzatvorenú exkluzívnu zmluvu, musíte dopredu počítať s tým, že tá istá nehnuteľnosť bude propagovaná aj na iných miestach a pravdepodobne  aj za odlišnú cenu.

Rovnako ako realitkám pri predaji aj vám sa môže ľahko stať, že vynaložíte veľa  času aj peňazí  pri získavaní informácií o nehnuteľnosti či pri vybavovaní financovania, a nakoniec tú „vašu“ nehnuteľnosť kúpi niekto iný cez inú RK alebo priamo od jej vlastníka.
Jednoducho, záplava neexkluzívnych zmlúv udržiava realitný trh v chaose a neistote.


Poriadok vďaka exkluzivite

V zahraničí je úplne bežné, že realitky uzatvárajú s klientmi výlučne exkluzívne zmluvy, na Slovensku i v susednom Česku však táto tradícia chýba.

Prispieva k tomu aj spomínané akési povedomie verejnej mienky, ktoré má na svedomí nie veľmi dobré chýry o realitných kanceláriách. Vysvetliť sa dá vzájomnou nedôverou klientov a realitných maklérov, spôsobenou práve neexkluzívnymi zmluvami. Bludný kruh, ktorý inde funguje bezproblémovo...

„Na Slovenskom trhu je značný neporiadok a skresľujúci zmätok, nakoľko sa tu predáva všetko krížom-krážom a niektoré nehnuteľnosti sa cez realitné portály zobrazujú niekedy až 15-krát. Vo vyspelých krajinách, kde realitný obchod spoľahlivo funguje desaťročia, je táto prax založená na takomto princípe bežná a samozrejmá. To vidíme na prípadoch, keď príde na naše trhové prostredie zahraničný klient, napríklad s požiadavkou o prenájom nehnuteľnosti, a od kancelárie, ktorá mu túto nehnuteľnosť ponúka, exkluzívnu zmluvu automaticky vyžaduje,“ hovorí Tatiana Churá z Remax Elite.

„Vo vyspelých krajinách je pod kontrolou štátu centrálny exkluzívny register, ktorý presne eviduje predaj každej nehnuteľnosti. Neexkluzívnym systémom sa vraciame o niekoľko rokov späť na úroveň obchodovania v Mongolsku,“ uzatvára Tatiana Churá.

LIVING - komplexný pohľad na reality a ich inzerciu

Vyskúšajte LIVING teraz