A čo tak dražba? 14.10.2010 | Kategóie: bývanie, ako predať

Riešením tohto rébusu je: dražba.

Dražba, často zaznávaný a málo populárny spôsob nadobudnutia nehnuteľnosti. Napokon, veľa sa o nej nehovorí, a tak ľudia mnohokrát nevedia, kde sa dá o dražbe dozvedieť. Zákon z roku 2002 výrazne pozmenil podmienky dražby a zaviedol pojem dobrovoľnej dražby.

Nižšia cena

Práve nižšia cena je dôvod, pre ktorý sa oplatí vyvinúť zvýšenú aktivitu a začať hľadať informácie o prebiehajúcich dražbách.

Oplatí sa to, neraz získate nehnuteľnosť za lepšiu cenu, než je jej reálna hodnota na trhu. Nie však v Bratislave, kde sa vydražené ceny vyrovnávajú bežným cenám bytov či rodinných domov.

Neplatí to však absolútne, realitná kríza spôsobila stav, keď sa nepredáva všetko a za akúkoľvek cenu, a to ani v hlavnom meste. Stále platí, že najlepšie sa dražia nehnuteľnosti v krajských mestách alebo nehnuteľnosti v rekreačných a lyžiarskych strediskách, administratívne budovy a výrobné haly v priemyselných centrách.

V menej lukratívnych oblastiach sa v dražbe dá ušetriť aj štvrtina, dokonca polovica ceny. Napríklad trojizbový byt vo Fiľakove bežne kúpite za 17- až 20-tisíc eur, nemenovaná dražobná spoločnosť podobný byt ponúka za 11 500 eur! Dražených domov a bytov v tejto oblasti je asi najviac, „bohatý výber“ je napríklad aj v okolí Nových Zámkov.

Výhody vs. nevýhody

Vydražiteľ, teda ten, čo v dražbe majetok získal, neplatí žiadne poplatky, čo je nesporná výhoda. Niekedy sa však objavujú aj problémy, s ktorými pôvodne vydražiteľ nemusel počítať. Najväčším problémom v súvislosti s dobrovoľnou dražbou najčastejšie býva odovzdanie nehnuteľnosti.

Pozor, odovzdanie nehnuteľnosti je len protokolárna záležitosť, čiže je založená len na dohode medzi bývalým a novým vlastníkom. Ak nefunguje dohoda, malo by nasledovať vysťahovanie súdnou cestou, čo môže byť veľmi zdĺhavá záležitosť. Nakupovanie v dražbe asi preto nie je veľmi vhodné pre tých, ktorí akútne musia riešiť otázku bývania.

Pri dražbe hrozí tiež riziko, že spolu s nehnuteľnosťou na seba prevezmete všetky dlhy, ktoré sa na ňu viažu, napríklad nedoplatky správcovskej spoločnosti, ktoré môžu neúmerne navýšiť zdanlivo nízku cenu bytu.Spoliehať sa na informácie od dražobnej spoločnosti sa podľa odborníkov nevypláca.

Rovnako prístup vlastníkov draženej nehnuteľnosti je niekedy veľmi zarážajúci. Dražobníci sa často stretávajú s ich vyhrážkami, so zastrašovaním, zadĺžení majitelia nechcú umožniť obhliadky, vykrikujú, že z domu ich nik nedostane...

Takýmto správaním však najviac škodia sebe a svojim peniazom, pretože ak dražitelia vidia, že spolupráca s majiteľom je problémová, ponúkajú aj nižšie odkupné ceny, prípadne odmietnu nehnuteľnosť dražiť. Tým sa jej cena znižuje a výnos, ktorý putuje zadlženému majiteľovi, takisto. V tomto prípade mu dražba ani nemusí pomôcť z kritickej finančnej situácie, do ktorej sa dostal.

Nútene či dobrovoľne

Zneužívaniu dobrovoľných dražieb je zmena zákona, ktorá zakazuje vydraženie veci pod cenu. Ak je dražená nehnuteľnosť zároveň trvalým pobytom dlžníka, nemôže byť predaná za menej, ako sú tri štvrtiny z ceny stanovenej súdnym znalcom.

Mechanizmus, ktorý predsa len zvýhodňuje pozíciu pôvodného vlastníka draženej nehnuteľnosti, je možnosť dlžníka namietať a zabrániť vykonaniu dražby minimálne do troch mesiacov od jej konania. Pri nútenej dražbe je však rozhodnutie definitívne.

Výhodou dobrovoľnej dražby je tiež skutočnosť, že sa koná na mieste, kde sa dom či byt nachádza, na rozdiel od nútenej, ktorá sa koná v sídle dražiteľa, čo môže byť takpovediac hocikde. Rovnako aj časové trvanie dobrovoľnej dražby je omnoho kratšie ako u nútenej – trvá asi tri mesiace (nútená rok).
Odmena pre dražobnú spoločnosť je pri nútenej dražbe až 20 %, pri dobrovoľnej asi 3 až 5 %.

V súčasnosti dobrovoľné dražby slúžia hlavne na vymáhanie pohľadávok, výnimkou nie sú ani prípady, keď sa vlastník rozhodol predať nehnuteľnosť práve prostredníctvom dražby.

Nehnuteľnosti sa často dražia predovšetkým za účelom uspokojenia pohľadávky záložného veriteľa, ak vlastník nehnuteľnosti, ktorá je predmetom záložného práva, mešká so splátkami úveru alebo vlastník bytu je dlžníkom správcu alebo spoločenstva vlastníkov bytov a veriteľ pristúpi k realizácii výkonu zákonného záložného práva v prospech pohľadávky ostatných vlastníkov bytov v bytovom dome.

Kto môže dražiť

Pred dražbou je dobré oboznámiť sa s oznámením o dražbe, ktoré je zverejnené na justice.gov.sk, notar.sk, v Obchodnom vestníku, na úradnej tabuli obce, kde sa predmet dražby nachádza. Nám sa oplatilo prehľadávať najmä aktuálne zoznamy dražených nehnuteľností jednotlivých dražiteľov.

Ako účastník/čka dražby musíte mať 18 rokov, musíte sa preukázať platným preukazom totožnosti a doklad o zaplatení dražobnej zábezpeky. Dražby sa nemôže zúčastniť dlžník, manžel či manželka dlžníka ani dražobník a zamestnanci dražobníka. Účasť na dražbe je bez poplatkov.

Stáva sa, že dražba nie je úspešná, preto sa opakuje aj viackrát, bez obmedzenia opakovaní. Ak opakovane neprebehne draženie pri nútenej dražbe, exekútor súdu navrhuje zníženie ceny. Pri dobrovoľnej dražbe sa cena môže znížiť už pri prvej dražbe, nie však o viac , ako je už spomínané najnižšie podanie.

Niekedy sa dražba ruší, pretože dlžník vyplatí pohľadávku, a to aj v deň konania dražby. Niektoré nehnuteľnosti sa môžu za obdobie dražby dostať do nepredajného stavu, prípadne sa objavia nové majetkovo-právne skutočnosti.